Максим (имя изменено) решил купить квартиру в Польше и обратился за помощью к риелтору. Тот предложил вариант в старом фонде — жилье было на стадии ремонта. Квартира мужчину устроила, хоть и стоила недешево — около 1 млн злотых (275 тысяч долларов). Ему дали гарантию. Но когда ремонт закончился, выявились дефекты. Теперь беларус пытается добиться исправления недостатков. О том, как он попал в такую ситуацию и как пытается из нее выпутаться, Максим рассказал MOST.
«Ничего не купите, пока не получите польское гражданство»
Изначально Максим рассматривал покупку дома в Поморском воеводстве. По совету знакомых он обратился за помощью к риелтору из Беларуси. Тот достаточно давно живет в Польше и хорошо знаком с местным рынком недвижимости.
Договор об оказании услуг не заключали. Риелтор озвучил комиссию — 2% от суммы сделки, собрал предпочтения Максима и приступил к работе.
Изначально Максим не учел, что ему, как иностранцу, нужно получить разрешение на покупку земельного участка от польского МВД. Риелтор был в курсе такой практики, но, по мнению собеседника, недостаточно хорошо знал нюансы.
Максим сомневался, что получит такое разрешение.
— Я родился в России. У меня свидетельство о рождении российского образца. Хоть я и через месяц был прописан в Беларуси и являюсь гражданином Беларуси от рождения, существует практика, что подобному типу граждан польское МВД не дает разрешения, — делится мужчина. — Знакомый так заплатил залог, а разрешение не дали. Несколько других риелторов мне сказали: «Ничего не купите, пока не получите [польское] гражданство».
В итоге от идеи купить дом пришлось отказаться.
Пятый этаж, дом без лифта
Максим принял решение купить квартиру. Но и здесь возникли сложности. Выбор в его случае ограничивался вариантами в жилищных кооперативах (spółdzielnia mieszkaniowa), поскольку эта форма собственности предусматривает право владения квартирой, но не землей.
Из всех предложенных риелтором вариантов Максим решился посмотреть лишь один — на пятом этаже в доме без лифта. Уже на том этапе его терзали сомнения, но, увидев состояние жилья, он окончательно отказался от этой идеи.
— Не хотелось делать ремонт с нуля. Это никак не встраивалось в мой сценарий. Да и стоимость для такой квартиры была высокой, — признается беларус.
«За такие деньги сделают все с умом»
А потом риелтор предложил Максиму, казалось бы, именно то, что тот искал, — квартиру на стадии ремонта, которая в ближайшие несколько месяцев будет сдана полностью готовой — с отделкой, мебелью и техникой. Между делом специалист упомянул, что по счастливому совпадению купил такую же квартиру для своей девушки — в том же доме на том же этаже.
— Ценник был весомый. Обжигал. Но это была новая квартира с абсолютно новым ремонтом, реконструкцией всего помещения, новой проводкой. Это соблазняло, — рассказывает беларус.
На тот момент в квартире уже была выполнена перепланировка: из «советской» она стала «близкой к современному европейскому стилю студии». Кроме того, в квартире уже была заменена проводка, выровнены стены и завершен ремонт в санузлах.
Даже на этом этапе квартира Максиму понравилась: светлая, просторная, с красивым видом из окна. Кроме того, в доме было три лифта.
Тогда же беларусу удалось познакомиться с бригадой, которая как раз занималась ремонтом. А чуть позже он даже смог оценить конечный результат их работы — в той самой квартире, о которой ранее говорил риелтор.
— Все было сделано классно. Видя, что эта бригада делает такое качество, я рассчитывал, что меня ожидает такое же и что за такие деньги они сделают там все с умом, — рассказывает беларус.
В итоге Максим согласился на покупку квартиры, а риелтор обещал передать всю информацию продавцам. Подписание предварительного договора планировалось через две недели.
«Скрипя зубами, все-таки согласился»
Через несколько дней риелтор позвонил Максиму и сообщил, что продавцы настаивают на подписании договора резервации и внесении 5 тыс. злотых, чтобы окончательно закрепить за ним квартиру. Такое условие показалось беларусу подозрительным. Однако риелтору все же удалось убедить его, что подобная практика — норма для польского рынка недвижимости.
— Скрипя зубами, я все-таки согласился, — говорит мужчина.
Договор стороны подписали по электронной почте. После этого Максим перевел оплату на расчетный счет продавца.
«Стали забивать болт на качество»
Перед подписанием предварительного договора Максим договорился встретиться с риелтором в квартире, чтобы оценить укладку напольного покрытия, которая была на стадии завершения. Однако вместо ожидаемого восторга у беларуса появились первые серьезные претензии.
— Пол прыгал и скакал. Я шел по нему, а он подо мной прогибался и проваливался. То есть [строители] не выровняли основание вообще, — вспоминает мужчина. — Закралось ощущение, что после этих резервационных 5 тыс. они стали забивать болт на качество дальнейших действий в этой квартире, имея гарантию, что у них есть покупатель.
Максим высказал свое недовольство риелтору и даже был готов отказаться от покупки. Однако риелтор заверил, что уладит ситуацию с продавцами. Так и получилось: те пообещали повлиять на подрядчика и устранить недочеты с полом, а если возникнут новые недостатки, закрепить в договоре, что они будут исправлены.
— Я согласился. Мне понравилась такая клиентоориентированная инициатива, — говорит беларус. — Риелтор мне также все время говорил, что при покупке такой квартиры в течение пяти лет есть право на rękojmia (гарантия качества и ответственность за недостатки. — Прим. MOST). То есть в течение пяти лет можно предъявлять претензии на не выявленные или не устраненные недостатки.
Задаток 5% в обмен на обещания
На встрече для подписания предварительного договора продавцы не присутствовали. Их интересы представлял уполномоченный доверенностью представитель. Максим еще раз озвучил ему свои претензии по поводу качества пола, и представитель также пообещал исправить ситуацию. А заодно в договоре прописали, что продавец обязуется закончить ремонт, а также устранить все недостатки, на которые укажет покупатель.
После этого Максим перечислил весомый задаток — в размере 5% от стоимости квартиры, или 50 тыс. злотых. Если бы после этого он отказался от сделки, эти деньги ему не вернули бы.
— В договоре отвели время на заключение нотариальной сделки — один месяц. Этого должно было хватить, как я считаю, на устранение недостатков, в том числе чтобы полностью выровнять основание для пола, — говорит беларус.
«Зачем я вообще во все это полез?»
Полной суммы для покупки квартиры у Максима не было. Мужчина рассчитывал получить ипотечный кредит. Он обратился в несколько польских банков, но один за другим ему отказывал.
— Я сидел и думал: «А зачем я вообще во все это полез и заплатил уже такие большие деньги задатка?» — делится мужчина.
В конце концов один из банков все же одобрил Максиму кредит. Все нужно было решить буквально за день, иначе он рисковал сорвать сделку и потерять внесенный задаток.
«Они сорвали все полы»
Кредитный договор Максим подписал, но договорился об оценке ремонта со строительным экспертом. Он хотел получить профессиональное заключение, чтобы в случае серьезных нарушений или несоответствий иметь законные основания отказаться от сделки.
Продавцы сначала отказывались от этой идеи, но затем согласились. Максим к тому моменту отказался от услуг прежнего риелтора, подозревая, что он отстаивает не его интересы, а продавцов. И нанял нового.
Экспертиза подтвердила: недостатки у пола есть. Кроме того, выявились и другие нюансы. Максим передал заключение эксперта продавцу — и пожалел.
— До встречи с нотариусом для подписания договора купли-продажи оставалось четыре дня. Они сорвали все полы, сняли плинтусы, двери и пытались привести пол в соответствие с нормами.
«Не стал препятствовать отчету»
В итоге квартиру переделали. Но Максим был настроен решительно — и на очередную встречу привел нового строительного эксперта — хотел еще одно независимое мнение. Но на этот раз со стороны продавцов тоже присутствовал эксперт. Полы по-прежнему не соответствовали норме.
— Перед этой встречей рано утром я подал заявление в прокуратуру на действия риелтора и продавцов. У меня было подозрение на мошеннические действия: меня заводили в сделку, которая была скомбинирована против моих интересов, — рассказывает Максим. — И в нашем разговоре с риелтором эксперт [продавцов], возможно, услышал про поданное заявление в прокуратуру. И, скажем, он не стал препятствовать нашим оценкам и отчету.
Снизили цену на 30 тыс. злотых
Потом состоялась встреча у нотариуса. Максим вместе с новым риелтором хотел добиться компромисса — снижения стоимости квартиры. Он боялся, что если откажется от сделки на этом этапе, не получит задаток назад.
— Я не верил, что я через суд заберу свои задатки. Я понимал прекрасно, что с одной стороны придется отдать огромную кучу денег на юристов, а с другой стороны — даже если суд встанет на мою сторону, они могут сделать все, чтобы показать свою неплатежеспособность. И я этих денег не увижу никогда, — рассуждает мужчина.
После длительных переговоров компромисс был найден: продавцы снизили цену на 30 тыс. злотых и обязались в течение месяца устранить все недостатки, описанные в двух экспертных заключениях.
«Сделка есть — ты нам больше не интересен»
Спустя месяц напольное покрытие стало лучше: прогибы были, но, по словам Максима, настолько незаметные, что он согласился окончательно заключить сделку купли-продажи у нотариуса.
Продавец получил деньги от банка, а Максим переехал в свою квартиру. Но как только мужчина перевез туда мебель, одна панель просела. И с тех пор мужчина постоянно находил недочеты, которые продавец устранял — «очень неспешно, огрызаясь».
— Потому что сделка есть — ты нам больше не интересен, — так понимает позицию второй стороны мужчина.
Сейчас Максим направил продавцам претензию на качество выполненных работ и ждет от них ответа. Если реакции не последует, мужчина намерен идти в суд.